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地価の下落や立地移動は、賃貸マンション建設には追い風であるわけですが、マンションを建設する際に必ず押さえておかなくてはならないことがあります。 それは「利回り」です。
そこで、次に「利回り」について整理しておきましょう。 いえます。
先に見たように、現在、賃貸マンションの建設は追い風状態にあるわけですが、やみくもにマンションを建てればよいというものではありません。 やはり、事前にしっかりと収益性を把握しておく必要があります。
収益性は利回りで測ります。 ここでは、マンション建設に必要な一つの利回りを整理し一般に利回りとは、投資額に対して、１年間でどれだけの利益が得られるかを見る指標のことです。
国債の場合でいえば、国債に投じた金額に対する利息の割合ですし、株式の場合なら、株式の購入金額に対する配当の割合となります。 マンション経営にも、この利回りという考え方を使います。
マンションの場合、マンション建設に必要な総事業費に対する年間の収入（家賃収入）の割合を表面利回りといい、ます。 このように、表面利回りはファミリータイプよりも１Ｋタイプのほうが高いのです。

要するに、家族向けのマンションよりも、単身者用のマンションを建てたほうが収益性が高いということです。 そのため、私は単身者用のアパートを手がけています。
さて、今見た表面利回りで、おおまかな収益性を把握できますが、実は、もう少し正確に収益性を把握しておく必要があります。 それがネット利回りです。
ネット利回りとは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた金額を総事業費で割った指標で、次の式で求めます。 このときの利回りは、次のようになります。
なお諸経費は、固定資産税、修繕積立金、火災保険料、共同灯電気代、雑費などです。 具体的に数字をあげて見てみましょう。
このときのネット利回りは、次のようになります。 ちなみに、表面利回りが８％、ネット利回りが６％あれば、投資を検討する価値があります。
これはあくまでも目安にすぎませんが、この数字を大幅に下回るようならば、投資は控えたほうがよいでしょう。 計画を練る段階で、高い家賃を設定したり、安い工事費を想定することは避ける高い家賃と低い工事費を実現できればよいのですが、万一、設定した家賃が得られず、工事費も高くついた場合、その計画は絵に描いた餅になってしまうからです。
そのため、家賃を少し安め、工事費をやや高めに想定して計画する必要があります。 こうした姿勢があってはじめて、より安全な収支計算ができるのです。
では、どのようにして利回りを上げればよいのでしょうか。 次に、この点について見てみましょう。

一般に収益を向上させるには、コストを削減するか売上げを伸ばすしかありません。 賃貸マンション経営も例外ではありません。
収益を伸ばすには、工事費を抑えるか家賃収入を伸ばすしかありません。 では、それぞれについて見てみましょう。
建設会社に設計を依頼すると、かなり高いグレードの設計をされることがあります。 設計士は芸術的なデザインを好んだり、高級な建築資材を使いたがることが多いからです。
すると、当然のことながら建設費は予算をオーバーします。 しかし、それでは当初の収益を確保できません。
とはいうものの、単純に工事費をひけばよいのかというと、決してそうではありません。 なかには、無理やり工事費を下げさせる業者もいますが、そうしたやり方はお勧めできません。
よいマンションを建てるには、建設会社との信頼関係が不可欠だからです。 不況のときは経費削減よりも高い家賃で勝負こうすれば高い家賃で入居者を集められる大切なことは、建設会社に設計を依頼するときに、こちらの要求を入念に説明することですが、その際、建設費の抑制を希望するといっても、やはり限度があります。
では、どうすれば収益を確保できるのか。 それが、次の「高い家賃」を取ることです。
高い家賃を設定すれば収益は確実に向上します。 ところが、ここで多くの方が疑問に感じます。
それは、「バブル崩壊後、日本経済はデフレに陥り、モノの値段は下がっているのに、家賃を高くすることなどできるのだろうか」という疑問です。 なかには「家賃を高く設定するなど、机上の空論だ」と思う方もいるでしょう。
たしかに、世の中はデフレで物価は下がりました。 しかし、やり方しだいで家賃を高くすることはできるのです。

たとえば、旅行のニーズが高まる夏休みや春休みの時期になると、旅館やホテルの宿泊代は急激に高くなります。 それにもかかわらず、予約でいっぱいです。
これに対して、大型連休以外の時期は、宿泊代は割安であるにもかかわらず、旅館やホテルにはたくさんの空き室があります。 また、クリスマスになると、多少値段が高くても、烏の丸焼きがたくさん売れます。
でも、クリスマスを１日すぎると、かなり値引きしても烏の丸焼きはほとんど売れません。 このように、商品というのは、単に安ければ売れて、高ければ売れないというものではないのです。
売る時期を見誤らなければ、高くても売れるものなのです。 マンションも同じです。
借り手がつかない時期に建てたら、安い家賃を設定しても、なかなか入居者は見つかりません。 しかし、借り手がつく時期に建てれば、高い家賃でも入居者を集めることができます。

では、借り手がつく時期とはいつでしょうか。 それは３月です。
３月は進学や就職のための準備時期で、入居希望者が急激に増えます。 そのため３月に照準を合わせてマンションを建てると、１割程度高めの家賃を設定しても、入居者は比較的簡単に集められます。
私もアパートを建てる際には、３月に照準をあわせる。 たしかに、こうした経費削減を実現すれば、収益は向上します。
しかし、バブル崩壊後、前年比で売上げが半分にまで減った不動産屋もめずらしくありません。 これほど売上げが落ち込んだら、３Ｋ費を削減する程度ではとても追いつきません。
しかし、アパートや賃貸マンションの経営なら、不況の波を受けずにすみます。 それどころか、先に見たように、不況を追い風にして業績を伸ばすことも十分に可能なのです。
その結果、アパートが完成する前に８割の部屋が埋まり、完成後すぐに満室となりました。 もし、完成時期を逸していたら、このようにすぐに満室にはならなかったと思います。
実は、３月以外にも家賃を高めに設定できる月があります。 それは９月です。
９月は人事異動の時期で転勤が多く、アパートや賃貸マンションのニーズが高まるからです。 このように、借り手がつく３月や９月に照準を合わせてアパートや賃貸マンションを建てれば、家賃を高くすることができ、収益は向上します。
不況になると、どこの会社でも、まずは経費削減を行ないます。 典型的なものに、いわゆる「３Ｋ費」の削減があります。

要するに、交通費、交際費、広告費を削減するわけでちなみに、国勢調査の結果は、次のＵＲＬにアクセスして、調べたい都道府県をクリックすれば、市町村別に集計された次に掲げるデータが入手できます。 賃貸マンションの主要顧客は若いファミリーや単身者です。
ですから、まずはこの客層がどの程度存在するかを調べることが大切です。 「街を観察しよう」と言いましたが、町中を定期的に歩いていれば、若いファミリーや単身者がどの程度いるのかを肌で感じることができます。

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